«Wir müssen mit Konkurswellen rechnen»

Aufgrund der Homeoffice-Erfahrungen der letzten drei Monate könnte der Trend zu grösseren Wohnungen ein realistisches Szenario sein und auch die steigende Attraktivität von Wohnraum auf dem Land. Zudem wird sich die Digitalisierung weiter signifikant auf unsere Arbeitswelt, das Bauen und die Nutzer auswirken. BIM- Modelle (Building Information Modeling), die Entwicklung von Ökosystemen, Eigentümer- und Mieterplattformen lassen grüssen!

Wie wirkt sich die Digitalisierung aus?
Ein gutes Beispiel ist der Prozess einer Vermietung. Bewerbungsprozess, Abklärungen über den Mieter, Erstellung des Mietvertrages und auch die Unterschrift können komplett online erfolgen. Früher hat das drei bis vier Wochen gedauert, heute erfolgt das innerhalb von zwei bis drei Tagen.

Wie stellen Sie sicher, dass Sie wichtige digitale Entwicklungen und Trends nicht verpassen?
Seit über zehn Jahren beschäftigen wir uns mit der Digitalisierung und tätigen jedes Jahr signifikante Investitionen in Millionenhöhe. Wir betreiben ein sehr aktives Changemanagement und entwickeln unsere Jobprofile laufend.

Welche Ziele haben Sie sich für die nächsten ein bis zwei Jahre gesetzt?
Zwei Themen stehen bei uns im Fokus: Zum einen entwickeln wir gerade ein Livit-Ökosystem, basierend auf einer Mieter- und Lieferantenplattform, zum anderen bauen wir gerade einen neuen Geschäftsbereich auf – das Center- und Arealmanagement.

Was ist das Livit-Ökosystem?
Wir wollen Eigentümer, Mieter und Lieferanten auf einer digitalen Plattform zusammenbringen. Wenn ein Mieter beispielsweise von Zürich nach Basel umzieht, haben wir ein Interesse daran, dass er in Basel auch wieder in eine von Livit betreute Wohnung einzieht.

Beide Seiten kennen sich, das macht die Transaktion wesentlich effektiver und für Eigentümer noch sicherer. Zudem profitieren die Teilnehmer des Ökosystems gegenseitig voneinander.

Der Mieter bekommt eine Wohnung in Basel angeboten, gibt es weitere Vorteile?
Der Mieter spart sich eine Menge Zeit für die Wohnungssuche und beim Abschluss des Vertrags. Er weiss, dass er es mit einem zuverlässigen Bewirtschafter und Eigentümer zu tun hat. Da wird es keine bösen Überraschungen geben.

Ist Ihr Engagement für Mieter gestiegen?
Das ist sicher so. Vor noch fünf Jahren, als es kaum freie Wohnungen gab, war der Mieter ja eher Bittsteller. Das Blatt hat sich gewendet. Mieter sind heute in einer ganz anderen Position.

Wann startet die Plattform?
Bis zum Ende des Jahres wollen wir zumindest das Pilotprojekt am Start haben, das ist das Ziel.

Zu Ihrem anderen Fokus – der Aufbau des neuen Geschäftsbereichs Center- und Arealmanagement. Warum gehen Sie gerade in diesen Bereich?
Unsere Eigentümerin, die Swiss Life, hat im Juli das Glattzentrum in Wallisellen übernommen. Dort werden wir ab Oktober auch den Betrieb und insgesamt rund fünfzig Mitarbeitende übernehmen. Das war für uns der Startschuss, um in diesen Bereich einzusteigen.

Durch den wachsenden Online-Handel geraten viele Einkaufszentren unter Druck, in den USA gibt es erste Pleite wellen. Ist das überhaupt ein zukunftsorientierter Bereich?
Wir konzentrieren uns auf grössere Zentren, die aus unserer Sicht sehr gute Marktchancen haben, gerade wenn sie sich als Erlebniscenter profilieren wie das Glattzentrum. Kleinere und mittlere Zentren werden sicherlich eher Schwierigkeiten bekommen, sich im Markt zu behaupten.

Viele Firmen habe in der Krise Kostensenkungsprogramme aufgesetzt. Sie auch?
Natürlich ist der Kostendruck permanent vorhanden. Gleichzeitig gehört es zu unseren Managementaufgaben, laufend zu überprüfen, wie wir noch effizienter werden können. Zurzeit schauen wir uns unter anderem die Supply Chain genauer an.

Sie stehen unter Kostendruck und müssen in die Digitalisierung investieren, gleichzeitig führt eine negative Marktentwicklung zu steigenden Leer ständen mit Einnahmenausfällen. Ein Teufelskreis?
Nein, so würde ich das nicht bezeichnen. Zudem sind unsere Leerstandsquoten mit 2 Prozent bei Wohnungen und 3,6 Prozent im Gewerbe auch dank unserem digitalen Wiedervermietungsprozess und Investitionen in zusätzliches Know-how glücklicherweise sehr niedrig.

Es ist aber richtig, dass wir heute viel mehr Aufwand betreiben müssen und dieser Mehraufwand von den Eigentümern nicht honoriert wird.

Warum nicht?
Unser Honorar bemisst sich in der Regel an den tatsächlichen Mieteinnahmen, marktüblich sind 3 bis 5 Prozent der Ist-Miete. Stehen Büros oder Wohnungen leer, fliesst auch kein Honorar, während unser Aufwand natürlich dann besonders hoch ist, um diese Leerstände zu reduzieren.

Aus der Sicht des Eigentümers die beste Motivation für Sie, neue Mieter zu finden.
Ja, die Verträge sind vor vielen Jahren bewusst erfolgsorientiert entwickelt worden. Leider sind diese dazu auch relativ schwammig formuliert, was Interpretationsspielraum hinsichtlich des Leistungsumfangs zulässt. Zeitgemässer wären heute Modelle, die eine Basisleistung beinhalten und mittels frei wählbarer Zusatzmodule sowie eines stärkeren Performancebezugs erstellt würden.

Wie sehr leiden Sie unter der Corona-Krise?
Wir hatten über 2200 Mietzinsstundungs- und Reduktionsgesuche von Gewerbe- und Retailmietern. Die Eigentümer haben sich grösstenteils sehr kulant gezeigt und auch Mieten von ein bis zwei Monatsmietzinse erlassen. Ich bin jedoch der Meinung, dass die schwierigen Zeiten erst kommen und dass auch mit Konkurswellen zu rechnen ist.

Es könnte ein Bundesgesetz für die Reduzierung der Geschäftsmieten kommen: Für die Periode der angeordneten Schliessung oder Einschränkung der Tätigkeit sollen Mieter 40 Prozent bezahlen und Vermieter 60 Prozent des Mietzinses tragen.
Die Regulierungen haben in den letzten Jahren ohnehin schon massiv zugenommen. Aktuell will der Staat mit der 40/60-Regel ins Privatrecht eingreifen, was aus meiner Sicht, auch als Präsident des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft, nicht zu akzeptieren ist. Es sollten partnerschaftliche Lösungen zwischen Mieter und Vermieter gefunden werden. Dass dies möglich ist, zeigt die Praxis. Wir allein haben bereits rund 800 Lösungen realisiert.

Erwarten Sie Umschichtungen im Bestand der von Ihnen bewirtschaften Immobilien?
Da die durch uns betreuten institutionellen Eigentümer alle langfristige Anlagestrategien verfolgen, erwarten wir keine signifikanten Umschichtungen. Auch sind aufgrund der niedrigen Zinsen Investitionen in Renditeliegenschaften nach wie vor sehr gefragt.