«Die eigentliche Welle der Not beginnt gerade erst», sagte Johannes Murray, der bei Pacific Investment Management Co. (Pimco) den Bereich Gewerbeimmobilien-Finanzierungen leitet. Die Unsicherheit darüber, wann die US-Notenbank die Leitzinsen senken wird, hat die Herausforderungen für den Gewerbeimmobiliensektor noch verschärft. Die hohen Zinsen setzen den Bewertungen zu und haben bereits Zahlungsausfälle ausgelöst.
Viele Banken haben Kreditengagements in ihren Büchern, die sie eigentlich gern abstossen würden. Entgegen einiger Markterwartungen haben grössere Banken laut Murray zunächst einige ihrer qualitativ hochwertigeren Vermögenswerte veräussert, um grössere Verluste zu vermeiden.
«Da die Zahl der notleidenden Kredite aufgrund von Fälligkeiten steigt, gehen wir davon aus, dass die Banken beginnen werden, Darlehen mit grösseren Problemen zu verkaufen, um ihre Risiken im Zusammenhang mit notleidenden Krediten zu reduzieren», fügte er hinzu. In den letzten 18 Monaten habe sein Team Kredite aufgekauft, die von einigen grossen US-Banken abgestossen wurden.
Die Turbulenzen waren vor allem bei den Regionalbanken zu spüren, die ihr Engagement im Bereich Gewerbeimmobilien über Jahre erhöht hatten. Inzwischen mache es in vielen Fällen nur noch einen Bruchteil des Volumens der Spitzenzeiten aus.
Anfang dieses Jahres hatte die US Bancorp, die nach Vermögenswerten grösste amerikanische Regionalbank, ihre Rückstellungen für Kreditverluste im ersten Quartal auf 553 Millionen Dollar ausgeweitet. Regionalbanken waren die einzigen Kreditgeber, die in den letzten Jahren von Gewerbeimmobilien-Kreditnehmern keine zusätzlichen Anzahlungen verlangten. Dies macht sie in Bezug auf fallende Immobilienpreise besonders anfällig, wie MSCI Real Assets im März in einer Analyse hervorhob.
In diesem Jahr droht eine Wand von 441 Milliarden Dollar an fällig werdenden Immobilienkrediten. Bei grösseren Banken ist laut Murray nicht zu erwarten, dass die Immobilienengagements zu systemischen Ausfällen führen, da ihre Immobilienkredite nach der Krise von 2008 gedrosselt wurden. Wenn jedoch Kreditnehmer ihre Kredite nicht zurückzahlen, bedeute dies, dass die Institute im Vergleich zu 2021 und 2022 noch weniger Kredite vergeben.
Pimco habe auch ein Auge auf die Engagements deutscher Banken im Bereich Gewerbeimmobilien. «Die Kombination aus steigenden Zinsen und Rezessionsdruck stellt für Gewerbeimmobilien eine echte Herausforderung dar, sowohl aus Kapitalmarktsicht als auch fundamental», so Murray.
(bloomberg/spi)