Immobilien: Jetzt noch kaufen

«Steigen die Preise in diesem Rhythmus weiter, steigt die Wahrscheinlichkeit eines späteren Einbruchs», sagt Serge Gaillard, Direktor der Eidgenössischen Finanzverwaltung (EFV). In der Theorie liegt der oberste Buchhalter des Landes richtig. In der Praxis zeigt sich ein anderes Bild. Die Preisindizes haben sich zuletzt partiell korrigiert. Insbesondere im Hochpreissegment setzte eine Normalisierung ein.

Teure Objekte stünden zwei bis drei Monate länger im Verkaufsordner, und das bereits seit einem Jahr, berichtet ein Zentralschweizer Makler. Die potenziellen Käufer, vermögende Deutsche, Skandinavier oder Engländer, bleiben aus. Die Hochpreisbastion Zug spüre das ganz direkt, sagt Pascal Niquille, CEO der Zuger Kantonalbank. «Sowohl die Nachfrage als auch das Angebot haben im Luxusbereich nachgelassen.»

Nur nach oben 

Dieses Nachlassen ist neu. Bislang kannten die Preise nur eine Richtung: nach oben. Heute kostet eine Eigentumswohnung durchschnittlich fast 80 Prozent mehr als zur Jahrtausendwende, ein Einfamilienhaus ist 50 Prozent teurer. Die Hypothekarkredite haben eine noch nie gekannte Höhe erreicht. Jährlich gelangen rund 50 000 Neuwohnungen auf den Markt, damals waren es gut 30 000. Und ganz sachte bildet sich auch das Schmiermittel der Bauindustrie zurück: der Zustrom an kaufkräftigen ausländischen Arbeitskräften.

Auf der Prioritätenliste der Regulatoren steht der Immobilienmarkt daher ganz weit oben. Finanzmarktaufsicht (Finma) und Nationalbank warnen im Stakkato. Zuletzt war die Reihe an Finma-Direktor Patrick Raaflaub. «Können die Menschen auch eine höhere Zinslast tragen? Oder Eigenkapital nachschiessen, falls der Wert des Hauses in einer Immobilienkrise unter die Belehnungsgrenze sinkt? Sind die Banken stabil genug, um Ausfälle abzufedern?»

Der Bundesrat reagierte bereits im letzten Sommer. Wer sein Haus mit 80 Prozent belehnt, muss seither mindestens 10 Prozent Kapital aus dem eigenen Sack beisteuern. Vorbei die Zeiten, als das Eigenheim quasi mit Pensionskassengeldern finanziert werden konnte. Ausserdem muss die Hypothek künftig innert 20 Jahren auf zwei Drittel amortisiert werden. Und im Januar setzte der Bundesrat mit der Aktivierung des Kapitalpuffers noch einen drauf: Ab September müssen Banken Hypothekardarlehen mit zusätzlich einem Prozent Eigenmitteln unterlegen.

Im Markt zeitigt das neue Regime Folgen. Urs Petermann, Chef der Raiffeisenbank Luzern: «Die Interventionen von Finma und Nationalbank zeigen durchaus Wirkung. Das eine oder andere Geschäft lässt sich nicht mehr so einfach machen.» Das ist ganz im Sinne der Nationalbank, der die etwas gar lockere Kreditvergabe der Banken ein Dorn im Auge war. Was der Bundesrat beschliesst, muss EFV-Direktor Serge Gaillard umsetzen. «Im Vergleich zum Immobiliencrash in den neunziger Jahren agieren wir heute früher. Ausserdem sind die Preise, gemessen an der Lohnentwicklung, immer noch tiefer als damals. Da wir keine Inflation haben, sehe ich auch die Gefahr eines extrem raschen Zinsanstiegs wegen einer restriktiven Geldpolitik nicht.» 

Hingegen seien Szenarien denkbar, in denen die Hypothekarzinsen wieder auf über vier Prozent steigen würden. Erst dann zeigt sich, ob die Banken bei Neuhypotheken tatsächlich mit einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent gerechnet haben.

Lehren gezogen 

Regulatoren wie auch Banken sollten ihre Lehren aus der letzten Immobilienkrise gezogen haben – und die war schmerzhaft. «Soft Landing fürs Häusle», titelte das Wirtschaftsblatt «Cash» am 4. Januar 1991. Einen Wimpernschlag später waren in der Schweiz 42 Milliarden Franken vernichtet. Der Schock sass tief; die Banken hockten auf Bergen von Immobilien, die sie von zahlungsunfähigen Schuldnern zu übernehmen hatten. Sie gewährten kaum Neuhypotheken. Viele Häuserspekulanten gingen pleite, Banken verschwanden von der Landkarte.

Wenn die heutigen Crashpropheten auf die neunziger Jahre verweisen, so verkennen sie das ökonomische und regulatorische Umfeld. Zwar senkte die Nationalbank nach dem Börsenabsturz von 1987 ebenfalls die Zinsen und befeuerte damit das Hypothekenwachstum. Nur stieg damals die Teuerung von 1989 bis 1991 von 3,2 auf fast 6 Prozent. Restriktive Liquiditätsvorschriften und scharfe behördliche Beschlüsse wirkten zudem als Brandbeschleuniger. Aktuell dagegen herrscht Deflation, und das Wirtschaftswachstum ist stabil, wenn auch gering.

Lineare Preisentwicklung 

Im Weiteren verläuft die Preisentwicklung bei den Immobilien heute eher linear, Ende der achtziger Jahre war sie dynamisch und stark ansteigend. Und deshalb so gefährlich, wie ETH und Comparis in einer Studie zeigten. Mitverfasserin Dorsa Sanadgol erklärt am Beispiel der Hochpreisregion Genf: «Der Quadratmeterpreis ist im Kanton Genf seit 2005 linear angestiegen. Das ist gemäss unserer Definition keine Blase. Wir reden dann von einer Blase, wenn die Wachstumsraten überproportional ausfallen.» Das ist etwa in zentrumsnahen Gebieten zu beobachten, wie in Horgen, Bülach oder Hinwil. Sanadgol jedenfalls erwartet «keinen Crash. Das Eigenheim ist ein dauerhaftes Gut. Wohnungsbesitzer halten daran fest, auch bei fallenden Preisen.»

Auch andere Immobilienexperten beurteilen die Marktsituation als wenig dramatisch. Markus Schmidiger, Professor am Institut für Finanzdienstleistungen Zug und Dozent für Immobilienmanagement: «Der Begriff Blase oder Crash ist bei Immobilien völlig verfehlt. Fakt ist: Wir haben hohe Preise, und es kann zu einer Abkühlung und damit zu einer Normalisierung kommen.» Das meint auch Felix Schneuwly, Immobilienexperte beim Internet-Vergleichsdienst Comparis: «Zwar zeigen einzelne Regionen klare Zeichen von Überhitzung. Da wird es zwar zu Preiskorrekturen kommen, aber nicht zum Crash.»

Auch die Grossbanken geben Entwarnung. «Wir gehen davon aus, dass dem Immobilienmarkt in drei bis fünf Jahren eine Preiskorrektur bevorsteht. Wir sprechen bewusst von einer Korrektur und nicht von einem Crash, weil wir die aktuelle Lage noch nicht als dramatisch einstufen», sagt Fredy Hasenmaile. Der Leiter Immobilienresearch Credit Suisse weiter: «Nach wie vor sehen wir ein Soft Landing als die wahrscheinlichste Variante an.»

Ein Soft Landing würde jenen einen Strich durch die Rechnung machen, die auf einen Crash hoffen, um sich ihren Traum vom Eigenheim zu einem günstigeren Preis zu erfüllen. Der wahrscheinlichste Auslöser einer Preiskorrektur ist auf der Zinsseite zu suchen. «Wenn dereinst die Wirtschaft wieder anspringen würde, dann wäre ein rascher Zinsanstieg möglich. Ein Anstieg von einem Prozent oder mehr innerhalb eines Jahres ist durchaus realistisch», sagt Pascal Gantenbein, Professor für Finanzmanagement an der Universität Basel.

Steigende Zinsen würden zwar bei den Immobilienpreisen einen Sinkflug auslösen – gleichzeitig aber auch die Finanzierungskosten verteuern. Dazu ein simples Rechenbeispiel. Ein Haus wechselt den Besitzer für 1,5 Millionen Franken, der Käufer muss 0,3 Millionen Eigenmittel aufbringen. Die Hypothek von 1,2 Millionen kostet bei 2,2 Prozent 26 400 Franken. Zuzüglich Nebenkosten von einem Prozent stellt sich die jährliche Belastung auf 38 400 Franken.

Angenommen, der Hypozins steigt auf drei Prozent, die Preise brechen um ein Zehntel ein – dann verringern sich zwar Eigenmittel und Nebenkosten, doch die Gesamtkosten steigen auf 43 200 Franken. Wenn die Zinsen auf 5 Prozent steigen und die Preise um 30 Prozent einbrechen, klettert die jährliche Belastung auf 50 400 Franken. Wie gesagt: ein simples Beispiel, das vor Augen führt, dass der Zinstrend bei den Kosten eine weitaus wichtigere Rolle spielen kann als die Preisentwicklung. Andererseits mildern die sinkenden Aufwendungen für Kaufpreis und Eigenmittel die Zinskosten.

Sowieso droht den Eigenheimbesitzern vorderhand von der Zinsfront keine Gefahr. Die US-Notenbank Federal Reserve will den Leitzins bei 0 bis 0,25 Prozent halten – wohl bis weit ins Jahr 2015 hinein. Doch auch der Schweizerischen Nationalbank sind die Hände gebunden. «Bis Ende 2014 erwarten wir an der Zinsfront kaum grössere Sprünge», meint denn auch Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate Research der UBS. CS-Immobilienexperte Fredy Hasenmaile dehnt den Horizont noch aus: «Die Zinswende dürfte nicht vor 2015 erfolgen.»

Langfristig finanzieren 

Wer heute Wohneigentum langfristig finanziert, muss bis mindestens 2023 keine Angst vor der Zinswende haben. Dies bei Sätzen von 1,8 bis 2,5 Prozent für zehnjährige Hypotheken. Und wer es geschickt anstellt, kommt noch günstiger weg. Beispielsweise, indem er Liborhypotheken untermischt. Die UBS-Liborhypothek «First Home» auf drei Monate muss man gegenwärtig mit 1,02 Prozent verzinsen. «Privat würde ich zwei Drittel mit einer Hypothek auf zehn Jahre anbinden und den Rest mit einer Liborhypothek finanzieren. Nach einigen Jahren könnte ich mit dem damit eingesparten Geld, sollten die Zinsen steigen, einen Teil der Schuld zurückzahlen», rät Hasenmaile.

Dennoch kann, wer dank langfristigen Hypotheken bei den Zinsen auf der sicheren Seite ist, in finanzielle Probleme geraten. Falls die Preiskorrektur schärfer ausfällt als angenommen und der Verkehrswert eines Wohnobjekts unter die von der Bank gewährte Hypothek fallen würde, könnte das Geldhaus auf der sogenannten Nachschusspflicht bestehen. Das heisst, der Besitzer muss die Differenz von der hypothekarischen Schuld zur Neubewertung nachzahlen. Ein in den USA durchaus übliches Verfahren, hierzulande allerdings selten angewendet. Markus Schmidiger vom Zuger Institut für Finanzdienstleistungen mag zwar solche Nachforderungen nicht gänzlich ausschliessen. «Nur würden die Banken damit einen Preiszerfall zusätzlich anheizen, da viele Hausbesitzer aus Geldmangel zu Notverkäufen Zuflucht nehmen müssten», gibt er zu bedenken.

Auch Pascal Niquille winkt ab: «Als Bank haben wir ein grosses Interesse daran, dass die Zinszahlungen eintreffen. Sollten die Immobilienpreise sinken, würden wir uns mit einer Neubewertung der Liegenschaft und einer Forderung nach zusätzlichen Eigenmitteln, ohne dass sich sonst an der Finanzierung etwas änderte, ins eigene Fleisch schneiden.» Bevor die Bank die Notbremse zieht, wird sie eine neue Amortisation aushandeln. Claudio Saputelli geht ebenfalls davon aus, dass die Institute kaum auf einem Nachschuss bestehen. «Denn dies würde nur Öl ins Feuer giessen, da dann Eigenheimbesitzer vermehrt in finanzielle Schwierigkeiten gerieten.»

Im Gegensatz zu Büroflächen und Renditeimmobilien gelten beim Eigenheim etwas andere Regeln. Raiffeisen-Mann Urs Petermann: «Selbst bewohntes Wohneigentum ist jene Klasse mit dem geringsten Ausfallrisiko.» Private Immobilienbesitzer sind auch nicht so preissensitiv. «Wer selbst genutztes Wohneigentum besitzt, dem ist es nicht wichtig, ob der Preis des Objekts nun zehn Prozent höher oder tiefer liegt gegenüber dem Kaufpreis», gibt Lorenz Heim, Geschäftsleiter HypothekenZentrum des VZ, zu bedenken.

Gute Zeit zum Kaufen 

Überhaupt gibt sich Heim zuversichtlich: «Die Zeiten für den Erwerb von Wohneigentum sind immer noch gut. Zum einen befinden sich die Zinsen auf Rekordtief. Zudem lassen viele Verkäufer wieder eher mit sich über den Preis reden.» Gerade in Einzugsgebieten von Städten. Über die letzten Jahre sind die Immobilienpreise in Städten und der inneren Agglomeration besonders stark gestiegen. Alternativen bietet der äussere Agglomerationsgürtel. Im Radius einer maximalen Fahrzeit von 40 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln ins Stadtzentrum findet sich durchaus die eine oder andere Trouvaille – sofern das Angebot spielt. BILANZ hat die vier Ballungsräume Zürich, Luzern, Basel und Bern unter die Lupe genommen.

Wer eine Wohnung nahe Zürich sucht, findet bei einer Reisezeit von lediglich 15 Minuten von Zürich in Baden noch zahlbaren Wohnraum. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit 120 Quadratmetern Wohnfläche gibt es im Aargauer Städtchen für durchschnittlich 860 000 Franken. Angesichts der vollen Pipeline dürfte sich die Dynamik zwar etwas abschwächen. Doch der Grossraum Zürich bleibt attraktiv, die Preise sind entsprechend höher als in anderen Regionen.

Interessant ist auch die Zentralschweiz. «Die Steuerpolitik des Kantons Luzern hat massgeblich zu einer positiven Entwicklung beigetragen», sagt Immobilienexperte Patrick Schnorf von Wüest & Partner, der für BILANZ die Berechnungen machte. Etwa in Hochdorf. Die Gemeinde ist in der letzten Dekade stark gewachsen, durch den vor zwei Jahren eröffneten Autobahnzubringer gewann das Rontal an Attraktivität. Der rege Zustrom führte aber zu steigenden Infrastrukturkosten, höhere Steuern sind wahrscheinlich. Die Eigentumswohnung gibt es gleichwohl für 770 000 Franken.

Geteilt entwickeln sich die beiden Halbkantone Basel-Stadt und Baselland. Die Preise im Stadtkanton sind über die letzten drei Jahre fast doppelt so stark angestiegen wie in Baselland. Und auch innerhalb des Landkantons besteht eine unterschiedliche Mikrolage. Pratteln und Liestal etwa sind städtisch und gut erschlossen, andere Teile des Kantons bleiben ländlich geprägt. Etwa Duggingen, dessen Bevölkerung in den letzten zehn Jahren um fast 19 Prozent gewachsen ist. Ein Einfamilienhaus mit 170 Quadratmetern kostet hier 1,45 Millionen.