Wie werden sich die Preise für Wohnimmobilien entwickeln und welche Entwicklung erwarten Sie bei Büroliegenschaften und Detailhandelsflächen?
Wir erwarten weitere Preissteigerungen bei Immobilien. Bei Wohnimmobilien dürften die Pandemieeffekte noch weiter nachhallen. Die Nachfrage nach Büroliegenschaften und Detailhandelsflächen wird hingegen stark von der Lage abhängen. Bei Büroliegenschaften beobachten wir, dass das Angebot an den zentralen Orten trotz Homeoffice sogar abgenommen hat.
Bürogebäude müssen heutzutage noch zentraler und noch moderner sein, um den Ansprüchen im Zeitalter von Homeoffice zu genügen. Einen ähnlichen Effekt gibt es bei Detailhandelsflächen.
Wo kann sich eine Familie aus dem Mittelstand mit einem Haushaltseinkommen von jährlich maximal 200’000 Franken heute noch ein Eigenheim leisten?
Das lässt sich nicht so einfach beantworten, da sich das Vermögen – sowie allfällige Schenkungen oder Erbvorbezüge – auf die finanziellen Möglichkeiten auswirkt. Zudem hängt es davon ab, welche Anforderungen die Suchenden an ein Eigenheim stellen. Je grösser die Kompromissbereitschaft hinsichtlich Lage, Grösse oder Alter einer Liegenschaft ist, desto mehr liegt drin.
Um trotzdem eine Aussage machen zu können: Mit einem Einkommen von 200’000 sollte man eine Hypothek von 1’300’000 Franken erhalten, sofern die Eigenmittel stimmen. Schauen wir konkret, wo wir noch ein durchschnittliches Einfamilienhaus für 1,5 Millionen Franken erhalten, dünnt sich die Anzahl Gemeinden bereits etwas aus. Im Kanton Zürich sind es weniger als ein Drittel aller Gemeinden. Nicht überraschend gehören die Stadt Zürich sowie die Seegemeinden nicht dazu.
«Derzeit bremst die Pandemie den Wechsel vom Einfamilienhaus in eine kleinere Wohneinheit.»
Die Eigenheime gehören heute überwiegend den älteren Generationen. Werden in den nächsten Jahren viele Liegenschaften auf den Markt kommen, weil sich die Babyboomer von ihren Häusern trennen?
Fakt ist, dass viele Eigenheime in den Händen der Babyboomer sind. Ebenfalls Fakt ist, dass jeweils rund die Hälfte dieser Handänderungen früher oder später auf den Markt kommen werden.
Derzeit bremst jedoch die Pandemie den Wechsel vom Einfamilienhaus in eine kleinere Wohneinheit. Die Negativzinsen dürften einige Babyboomer auch von einem Verkauf abschrecken. Stattdessen könnten einige Einfamilienhausbesitzer ihre Liegenschaft vermieten.
Kaufen ist günstiger als mieten – ist dieser Leitspruch zurzeit überall gültig?
Vergleicht man die unmittelbaren Wohnkosten zwischen Eigenheim und Miete, ist Wohneigentum attraktiver. Hinzu kommt, dass Eigenheimbesitzer von gewaltigen Preissteigerungen profitieren konnten.
Zieht man jedoch die Opportunitätskosten hinzu, ist die Rechnung nicht mehr ganz so eindeutig. Wer als Mieter sein Geld, anstatt es in ein Eigenheim zu stecken, an den Finanzmärkten anlegte, ist schlussendlich in einer ähnlich komfortablen Situation.
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Wie gross ist die Gefahr, dass der Immobilienmarkt durch eine rasche Zinserhöhung in Schieflage gerät?
Beim Eigenheimmarkt ist die Gefahr nicht ganz so unmittelbar, da Eigentum auch sehr emotional ist. Kein Eigentümer geht monatlich über seine Bücher und vergleicht die Wohnkosten mit einer Mietwohnung.
Substanziell höhere Hypothekarzinsen hätten dennoch eine bremsende Wirkung auf die Eigenheimnachfrage. Insbesondere «Buy to let» wäre bei höheren Zinsen wenig attraktiv.
Welche Folgen hat der Durchbruch von Homeoffice auf den Wohn- und Büromarkt – werden die Auswirkungen überschätzt?
Im Wohnungsmarkt hatte man zu Beginn der Pandemie diesen Effekt wohl häufig unterschätzt. Mit der zusätzlichen Zeit, die in der Wohnung verbracht wird, steigt die Priorität, welche die Wohnsituation erhält. Beim Büromarkt dürfte der Effekt jedoch eher überschätzt werden. Die Flächenreduktion im Bürobereich wird nicht in dem Ausmass erfolgen, wie vermutet.
Wer heute im Büro arbeitet, will mit den Kollegen interagieren können, braucht aber auch seine Ruhezonen. Das braucht tendenziell eher mehr Platz als im klassischen Grossraumbüro.
Und was verändert der Trend zum Online-Einkauf im Markt für Geschäftsliegenschaften – drohen die Schweizer Innenstädte zu veröden?
Die Innenstädte werden keineswegs veröden. Stattdessen wird dort die Kundschaft «gluschtig» auf den Online-Handel gemacht. Starke Brands werden weiterhin an der Bahnhofstrasse verankert bleiben wollen.
Ursina Kubli beantwortete die Fragen schriftlich.