«Im Moment wird viel zu wenig Wohnraum gebaut»

Die Preise für Renditeimmobilien sind am Sinken. Wie tief werden sie fallen?

Im Moment beobachten wir einen Paradigmenwechsel. Wo früher hohe Preise für Immobilien bezahlt wurden, um eine alternative Anlage zu den Negativ- und Tiefzinsen zu haben, steht heute wieder vermehrt das Mietzinspotenzial als Werttreiber im Fokus. Auf die Immobilien übersetzt heisst dies, dass wir an guten und sehr guten Lagen kaum Preisnachlässe sehen.

Wieso?

Weil das inflationäre Umfeld die Bereitschaft erhöht, hohe Mieten zu bezahlen, und das wiederum die Preise stützt. Bei weniger guten Lagen mit geringem oder keinem Mietzinspotenzial sieht es aber schlechter aus. Dort können schon mal 10 bis 20 Prozent tiefere Preise aufgerufen werden. Wir sollten allerdings nicht vergessen, dass wir generell auf ein starkes Preiswachstum zurückblicken, welches über 15 Jahre angedauert hat und zuletzt für Spitzenrenditen unter 2 Prozent gesorgt hat. 

Für Mehrfamilienhäuser wurden besonders in den Zentren zuletzt sehr hohe Preise bezahlt. Müssen nun viele institutionelle Investoren die Gebäude in ihren Büchern wertberichtigen?

Klar, wer kurz vor der Zinswende zu Tiefstrenditen eingekauft hat, ist möglicherweise von Wertkorrekturen betroffen. Viele institutionelle Investoren haben den Grossteil ihres Portfolios aber schon viel länger im Bestand. Diverse Immobilien wurden nicht maximal aufgewertet und dürften daher einer gewissen Gegenbewegung unbeschadet standhalten können. 

Die Zeiten von weitum sinkenden Kapitalisierungssätzen und Aufwertungsgewinnen dürften zwar der Vergangenheit angehören. Paradoxerweise wird im Moment aber viel zu wenig Wohnraum gebaut. Wir sind gleichzeitig einem grossen positiven Zuwanderungssaldo ausgesetzt, was zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum sowohl in den Zentren wie auch in einer zweiten Priorität, in der Peripherie, führt.

Überdies bleiben auch die verfügbaren Einkommen hoch, sei es durch den Inflationsausgleich, sei es durch individuelle Leistung.

All dies bedeutet: Es gibt weiterhin Mietsteigerungspotenziale. Das hält die Bewertung der Liegenschaften trotz dem Druck durch den Zinsanstieg hoch.

Mietwohnungen sind vielerorts nicht mehr im Überfluss vorhanden, was die (Angebots-)Mieten steigen lässt. Könnten leer stehende Büroräume vermehrt zu Wohnraum umgewandelt werden, um Abhilfe zu schaffen?

Grundsätzlich ist das denkbar, insbesondere an Standorten, wo die Büronachfrage bescheiden ausfällt und die Wohnqualität gegeben ist. Es gibt verschiedene Beispiele, wo solche Transformationen erfolgreich durchgeführt wurden. 

In der Praxis liegen jedoch viele Stolpersteine im Weg, damit sich ein solches Vorhaben wirtschaftlich umsetzen lässt.

Was sind solche Hürden?

Das können unpassende Bauzonen sein, lärmrechtliche Vorschriften, eine ungenügende Bausubstanz oder hohe Investitionen in die Konvertierung, die für eine Wohnnutzung notwendig wären. 

Aktuell verfügen wir über eine erstaunlich robuste Büronachfrage, insbesondere in den Innenstädten ist das Angebot knapp. Es gibt zwar eine Handvoll Teilmärkte mit sehr hohen Leerstandsquoten von über 10 Prozent. Allerdings sind das nicht gerade hochwertige Wohngebiete, was es wiederum schwierig macht, die notwendigen Investitionen zu rentabilisieren. 

Das Potenzial für Umnutzungen von Büroflächen erachten wir als zu gering, um die Wohnnachfrage spürbar entlasten zu können.

Welchen regionalen Immobilienmärkten trauen Sie ein starkes Wachstum zu?

Da muss ich zuerst die allgemeine Situation beschreiben: Das Angebot, sprich die Bautätigkeit, ist aus verschiedenen Gründen ins Stocken geraten. Nicht nur das Bauen wurde teurer, auch die Finanzierung.

Zudem ist der Bausektor von Lieferengpässen betroffen, was die Umsetzung eines Bauprojekts schwieriger macht und somit ebenfalls verteuert.

Leider stellen wir zusätzlich fest, dass Bauprojekte zunehmend politischen Hürden ausgesetzt sind, was ebenfalls zu einer reduzierten Produktion führt. 

Es besteht also Wachstumsdruck. Das setzt vor allem die grossen Zentren unter Zugzwang. Hier schneidet Genf deutlich besser ab als Zürich. 

Was macht Genf besser?

Genf verfügt über einen «Projet de territoire Grand Genève 2030»-Stadtentwicklungsplan, welcher bestehende Quartiere neu positioniert und neue Quartiere schafft. Das ist der richtige Weg, um der grossen Nachfrage nach urbanem und modernem Wohnen gerecht zu werden. 

Dort wo dies, anders als in Genf, nicht passiert, verlagert sich der Wohnbau in die Peripherie. Das hat bekanntlich negative Folgen für die Raumplanung und Zersiedelung. Die Kernstädte wiederum erleben starke Mietzinssteigerungen (siehe Zürich, Basel-Stadt oder Lausanne, um nur einige Beispiele zu nennen).

Bauland in der Schweiz ist knapp, die Raumplanung setzt dem Bauen enge Grenzen. Braucht es aus Ihrer Sicht weitere Einzonungen für Wohnraum?

Grundsätzlich gilt: Das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage nach Wohnraum ist in der Schweiz ein hoch politischer Prozess. Wollen wir Zuwanderung, um unsere Wirtschaft, unser Wachstum und damit unseren Wohlstand zu sichern? Dann müssten wir auch entsprechend Wohnraum zur Verfügung stellen. 

Man kann nicht das eine wollen und das andere nicht machen. Politisch scheint hier keine Einigkeit zu herrschen, die Folgen tragen die Schweizer Mieterinnen und Mieter. Auch mit der Verdichtung ist es nicht so einfach.

Wird nicht genügend verdichtet?

Verdichten heisst nicht, nur mehr Wohnraum schaffen. Es heisst auch, die dafür notwendige Infrastruktur bereitzustellen, von den Strassen, Schulen bis zur Strom- und Wasser-/Abwasserversorgung. Alles muss entsprechend angepasst werden. 

Und ja, wir haben grundsätzlich genügend Raum, um dieses Wachstum der Schweiz zu absorbieren. Woran es fehlt, ist der politische Wille, nach schlauen und nachhaltigen Wegen zu suchen. Die Konzepte und Rezepte gibt es bereits, daran fehlt es am wenigsten. 

Grosskonzerne müssen künftig höhere Steuern bezahlen – wird dies für Verschiebungen im Markt für Büroimmobilien sorgen, falls einige der Konzerne die Schweiz verlassen?

Sofern es sich um Konzerne handelt, die den Schweizer Sitz aus rein steuerlichen Gründen gewählt haben, kann eine Abwanderung durchaus erfolgen. Wir haben aber auch festgestellt, dass viele dieser Konzerne mit nur minimaler Belegschaft in der Schweiz domiziliert sind, gerade um so eine Substanz in der Schweiz darzustellen. 

Dieser Wegzug wird den Büromarkt kaum in grösserem Umfang belasten. Zumal solche Konzerne oftmals qualitativ hochwertige Büros in Anspruch nehmen, welche sich gut wiedervermieten lassen. 

Bei dieser Thematik sollte jedoch nicht vergessen werden, dass Konzerne mit vielen Mitarbeitenden längst nicht mehr nur wegen der Steuern in der Schweiz sind, sondern auch aufgrund des Arbeitskräftepools und der politischen Sicherheit. Viele Konzerne werden sich für den Verbleib in der Schweiz entscheiden.