Haben Privatpersonen die Lust verloren, ein Eigenheim zu errichten oder mit dem Bau von Mietwohnungen fürs Alter vorzusorgen? Zu diesem Schluss könnte man beim Blick in die aktuelle Raiffeisen-Studie zum Schweizer Immobilienmarkt kommen.
Die Bank hat über eine Million Baugesuche ausgewertet. Das überraschende Ergebnis: Private ziehen sich als Bauherren mehr und mehr zurück. 2001 reichten sie noch knapp 40 Prozent der Baugesuche ein. Im letzten Jahr waren es noch mickrige 18 Prozent. Raiffeisen-Immobilienexperte Fredy Hasenmaile (57) sieht dafür eine ganze Reihe von Gründen: «Die Komplexität von Bauprojekten hat stark zugenommen. Wenn Privatpersonen merken, wie viel Wissen Bauen voraussetzt und wie viel Aufwand dabei entsteht, vergeht ihnen tatsächlich oft die Lust.»
Rekordverdächtiger Anstieg der Mieten
Lange Zeit blieb der Rückzug der Privaten unbemerkt, da die professionellen Anbieter in die Bresche gesprungen sind. Doch die höheren Zinsen haben nun auch die institutionellen Anbieter und Immobilienfirmen vergällt. Dabei wäre die Nachfrage nach Wohnungen hoch – unter anderem wegen der starken Zuwanderung. Für Mieterinnen und Mieter hat der Wohnungsmangel direkte Folgen. So sind die Mieten schweizweit innerhalb eines Jahrs um 6,3 Prozent gestiegen. Das entspricht dem höchsten Jahreswachstum, seit der Index im Jahr 1996 erstmals erfasst wurde.
Bei den privaten Bauherren betrifft die rückläufige Bautätigkeit sämtliche Segmente des Wohnungsbaus. Sie planen nur mehr jede zehnte Mietwohnung. Beim Stockwerkeigentum nimmt ihr Engagement ebenfalls ab. Und auch den Traum vom Einfamilienhaus realisieren private Bauherren immer seltener in Eigenregie.
Private bauen viel weniger Einfamilienhäuser
Einfamilienhäuser sind in Zeiten von knappem Bauland verpönt und scheitern oft schon an den hohen Quadratmeterpreisen. Die Konkurrenz ums verbliebende Bauland in der Schweiz ist gross. Wo früher Hausträume Form angenommen haben, erstellen professionelle Bauherren immer öfter Stockwerkeigentum und Mietwohnungen.
So hat sich die Zahl der jährlich erstellten Einfamilienhäuser innerhalb von zehn Jahren von 12’000 auf gut 6000 Objekte halbiert. Häufig müssen dabei alte Häuser weichen, weshalb netto gar deutlich weniger Häuser hinzukommen. Oder aber die Profis bauen die Einfamilienhäuser und verkaufen diese dann an Privatpersonen.
Schlechtere Rahmenbedingungen treffen Private härter
Bei den hohen Bodenpreisen und Baukosten können Private immer seltener ein Bauprojekt finanzieren. «Ein Grund dafür ist die Regulierungsflut, die professionelle Bauherren auch dank Synergieeffekten besser stemmen können. Für Private haben sich die Rahmenbedingungen noch stärker verschlechtert», sagt Hasenmaile.
Neben den wachsenden Bauvorschriften wirkt sich auch die politisch gewünschte Verdichtung auf die private Bautätigkeit aus. «Dadurch werden die Wohngebäude immer grösser, was die Finanzierbarkeit für Private ebenfalls erschwert», so der Experte. Dass die Immobilienpreise in der Schweiz stärker als die Einkommen steigen, verstärkt diesen Effekt zusätzlich. Private können die hohen Tragbarkeitshürden nicht erfüllen und eigentlich rentable Projekte nicht umsetzen – womit ihr Bauland lange Zeit brach liegt.
Anrecht auf die Erstellung von Wohnraum?
Zudem nehmen auch die Eigenleistungen ab. Während private Bauherren früher häufig selbst angepackt haben – sei es in der Rolle als Architekt, Bauleiter, Bodenleger oder Gipser – ist dies heute immer seltener der Fall. «Die handwerklichen Kompetenzen sind in einer Bevölkerung mit einem wachsenden Anteil an Bürojobs gesunken», sagt Hasenmaile. Hinzu komme ein Wohlstandsphänomen. Private sind seltener bereit, an ihren freien Wochenenden auf der eigenen Baustelle zu schuften.
Die Raiffeisen macht zwei Möglichkeiten aus, damit die Bauaktivität in der Schweiz wieder steigen könnte. Einerseits wären dies höhere Mieten, welche Bauen wieder attraktiver machen. Das dürfte aus gesellschaftlicher Sicht jedoch kaum erwünscht sein. «Der andere Weg wäre ein Abbau von Regulierungen. Bauen sollte wieder einfacher werden, indem dem Bauen weniger Hindernisse in den Weg gestellt werden», so Hasenmaile. Der Immobilienexperte weibelt für eine Gesetzesanpassung. «Das Anrecht auf die Erstellung von genügend Wohnraum könnte gesetzlich verankert werden und so vor Gericht für ein Gegengewicht zu Interessen wie dem Lärmschutz oder Denkmalschutz sorgen.»
Dieser Artikel erschien zuerst bei Blick.ch unter dem Titel «Warum immer mehr Schweizer nicht mehr bauen wollen».
