Das Jahr 2015 bringt paradiesische Zeiten für Hauskäufer in der Schweiz: Die Hypothekarzinsen sind schon lange tief. Und nun haben sie Ende 2014 nochmals ein neues Rekordtief erreicht, wie das aktuelle Hypotheken-Barometer von Comparis zeigt. Das internationale Niedrigzinsumfeld spielt den hiesigen Kauf-Anwärtern in die Hände.
Die Schweizer Nationalbank hat derzeit mit der Verteidigung des Mindestkurses alle Hände voll zu tun. Ein Zinsanstieg im Immobilienmarkt ist darum nachrangig, auch wenn Präsident Thomas Jordan zu den grössten Warnern vor einer Schweizer Immobilienblase zählt. Doch jetzt liegt der Schwerpunkt woanders: «Das komplexe, makroökonomische Umfeld bedingt es, dass wir sehr tiefe Zinsen und dass wir im Moment einen Mindestkurs haben», sagte der SNB-Lenker Anfang Jahr gegenüber SRF.
Ungebremster Sinkflug
Die Zinsentwicklung ist entsprechend günstig: Die 10-jährigen Festhypotheken starteten im Januar 2014 bei 2,7 Prozent und erreichten am Jahresende nach einem ungebremsten Sinkflug den neuen historischen Tiefstwert von 1,8 Prozent. Eine ähnliche Kurve liess sich bei den 5-jährigen Festhypotheken beobachten. Zum Jahresbeginn lagen diese Zinsen bei 1,8 Prozent und erreichten mit 1,3 Prozent Ende Dezember ebenfalls einen Tiefstand. Nun befinden sie sich auf dem gleichen Niveau wie die einjährigen Festhypotheken.
Die letzte Massnahme der Nationalbank kann den Kurs noch befeuern: «Die Nationalbank hat im Dezember beschlossen, ab 22. Januar von den Banken Negativzinsen zu verlangen. Dies wirkt sich positiv auf die Hypothekenkonditionen aus», sagt Marc Parmentier, Bankenexperte von Comparis. Jordan schätzt die Auswirkungen der Negativzinsen anders ein: «Wir gehen nicht davon aus, dass die Einführung der Negativzinsen die Hypothekarzinsen noch weiter nach unten bringen wird», sagte er gegenüber SRF.
Gefragt sind Wohnimmobilien in Edellagen
Die Entwicklung bleibt abzuwarten, doch Investoren zeigen bereits gesteigertes Interesse an Schweizer Immobilien. Das prophezeit das neueste Trendbarometer der Beratungsfirma EY. 97 Prozent der befragten Investoren bezeichneten den Immobilienmarkt im Jahr 2015 als attraktiv nach 80 Prozent im Vorjahr. Auch im europäischen Kontext sahen 90 Prozent die Schweiz als gefragten Investitionsstandort und damit gleich 20 Prozent mehr als 2014.
Von den verschiedenen Investorengruppen wollen vor allem die Versicherer und Immobilienfonds 2015 im Schweizer Immobilienmarkt zugreifen. Sie kündigten samt und sonders Einkäufe an, wie EY berichtet. Sie lösen damit die Vermögensverwalter reicher Familien ab, die 2014 ausnahmslos Einkäufe angepeilt hatten. Besonders gefragt sind Wohnimmobilien in Edellagen.
Neue Debatte über Hypothekenvergabe
Ein neues Hoch bei den Käufen kann die Regulierer allerdings bald wieder auf den Plan rufen. «Wir schliessen nicht aus, dass im Falle weiter sinkender Zinsen erneut eine politische Debatte um die Hypothekenvergabe entsteht», sagt Bankenexperte Parmentier. Zweimal wurde die Hypothekenvergabe bereits verschärft. Die Banken müssen nach Vorgabe des Bundesrates mittlerweile 2 Prozent an Eigenmitteln als Kapitalpuffer bereithalten, um Kreditausfälle abzufedern.
Seit September 2014 gelten ausserdem strengere Vergabekriterien von Seiten der Banken: Bei dem Erwerb eines Eigenheims müssen die Käufer ein Drittel des Hypothekenkredites neu bereits nach 15 und nicht mehr nach 20 Jahren zurückzahlen. Ausserdem muss der Kredit regelmässig (linear) amortisiert werden.
Regulierer erwägen Amortisationszwang
Auch wenn das Wachstum bei Hypothekenvolumen Ende 2014 leicht gesunken ist, kann es durch die sensationell niedrigen Zinsen erneut befeuert werden. «Die SNB kann sich dem internationalen Niedrigzins-Umfeld nicht entziehen. Sie wäre also darauf angewiesen, andere Mittel einzusetzen», sagt Parmentier.
Hinter den Kulissen wird seit dem Herbst bereits über eine Amortisationspflicht diskutiert. Auch eine jährliche Rückzahlung von bis zu 3 Prozent des Belehnungswertes ist im Gespräch. Die Massnahmen werden Experten als scharfe Werkzeuge kritisch beäugt.
Zeigen Banken den Häuserkäufern die kalte Schulter?
Die Zinsentwicklung macht die Vergabe von Hypothekenkrediten ausserdem weniger interessant für die Schweizer Banken. «Es ist denkbar, dass einige Banken die Vergabe von Hypotheken stark reduzieren oder sich temporär sogar aus dem Hypothekengeschäft zurückziehen, weil die Kreditvergabe für sie nicht mehr lukrativ ist», so Parmentier. «Ich bin überzeugt, dass viele Geldhäuser dies fortlaufend prüfen und auch entsprechende Pläne in der Schublade haben.»
Die Traumzinsen für den Hauserwerb könnten sich 2015 also zum Nachteil der potenziellen Käufer entwickeln.
Sehen sie in der Bildergalerie unten die Wohntrends 2015.