Die Zinssenkung durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) täuscht nicht darüber hinweg, dass die Refinanzierungskosten bei einer Saron-Hypothek in den letzten zwei Jahren durch die Decke geschossen sind. Im April 2022 lag der Saron noch bei –0,75 Prozent, ehe der Leitzins durch die hiesigen Währungshüter innerhalb von 15 Monaten auf 1,75 Prozent angehoben wurde. Das führte zwischenzeitlich zu einer satten Erhöhung der Refinanzierungskosten und ging entsprechend ans Portemonnaie.
Betrug der Aufschlag der Bank bei der Saron-Hypothek 1 Prozent, so fiel zwischen der letzten Leitzinserhöhung im Juni 2023 und März 2024 ein effektiver Zins von rund 2,75 Prozent an. Im Vergleich dazu ging es mit den Sätzen für die Festhypotheken wesentlich gemächlicher nach oben. Eine zehnjährige Festhypothek kostete im Frühjahr 2022 rund 1,0 Prozent, in der Spitze 2023 2,70 Prozent. Momentan stehen die Festhypotheken für alle Laufzeiten wieder unter oder nahe der 2-Prozent-Marke.
Der Vergleich der Zinsveränderung einer Saron- und einer Festhypothek ist augenfällig. Das Plus beim Saron mit einem Anstieg von 2,50 Prozent fiel deutlich höher aus als bei der Festhypothek mit 1,70 Prozent. Das bedeutet, dass eine variable Saron-Hypothek im jüngsten Zinserhöhungszyklus einer deutlich höheren Volatilität unterworfen war als eine Festhypothek.
Hohe Leitzinsschwankungen reduzieren Planbarkeit der Kosten
Wer diesen Schwankungen bei den Refinanzierungskosten vollständig aus dem Weg gehen will, kann sich zu 100 Prozent mit einer Festhypothek finanzieren. Allerdings ist dies nicht die optimale Lösung, da die Saron-Hypothek über die letzten Jahre hinweg die günstigere Finanzierungsvariante war.
Der Frage, ob eine variable oder eine feste Finanzierung die beste Lösung ist, ging die Bank ING in einer Studie vom März 2024 nach und hat unter anderem empirische Daten aus den USA und der Euro-Zone ausgewertet. Die Vorteile einer kombinierten Finanzierung mit einem variablen Teil und fixem Anteil unter Berücksichtigung der Schwankungen fallen vor allem in Bezug auf die Planbarkeit der Kosten auf.
Unter der Voraussetzung, die Schwankungen bei den Kosten möglichst gering zu halten, ist in den USA eine Finanzierung mit 18 Prozent variabler und 82 Prozent fester Laufzeit die ideale Variante. In der Euro-Zone erreichte man in den letzten zwanzig Jahren mit einer 50/50-Finanzierung die grösstmögliche Planungssicherheit mit den geringsten Schwankungen im Verhältnis zu den Gesamtkosten.
Europa als Benchmark
Von besonderem Interesse für Schweizer Hypothekarschuldner ist die Entwicklung in der Euro-Zone, da diese wie die Schweiz in den 2010er-Jahren ebenfalls negative Leitzinsen hatte. Eine 100-prozentige Finanzierung in Euro mit fixer Laufzeit brachte wenig erstaunlich neben den höchsten Finanzierungskosten auch die grösste Volatilität respektive Schwankungsanfälligkeit bei den Kosten mit sich.
Die geringere Volatilität bei variabel verzinslichen Darlehen ist dabei ungewöhnlich. Dies lässt sich mit der Stabilität erklären, die die extreme EZB-Politik in den Vordergrund gerückt hat, und mit der vor der Pandemie verlorenen Hoffnung, dass sich die EZB jemals vom Anker der Zinssätze nahe null lösen würde, so der ING-Analyst Padhraic Garvey. Auf der Suche nach der Effizienzgrenze bei Euro-Finanzierungen kommt Garvey deshalb zu einem klaren Schluss bei den Diversifizierungsvorteilen: «Hier führte eine Kombination aus 60 Prozent variablem Zins und 40 Prozent festem Zins zu den geringsten Schwankungen.»
Auch wenn sich die Situation in der Euro-Zone nicht eins zu eins auf die Schweiz übertragen lässt, sind die Parallelen doch unverkennbar. Im langfristigen Vergleich ist eine Festhypothek teurer als eine Saron-Hypothek. Das bestätigen auch Daten aus Asien, wo die japanische Notenbank über Jahrzehnte eine Nullzinspolitik verfolgte. «Wir sehen hier ein extremes Beispiel für die Kontrolle, die die Bank of Japan (BOJ) hatte, um die Zinssätze am kurzen Ende über einen längeren Zeitraum auf dem Mindestzinsniveau zu halten.» Die Finanzierungskosten sind in Japan bei einer 100-prozentigen variablen Finanzierung aussergewöhnlich niedrig – und das bei minimaler Volatilität. Eine 100-prozentige Festfinanzierung hat auf der anderen Seite sowohl höhere Finanzierungskosten als auch eine höhere Volatilität zur Folge.
Hiesige Hypothekarnehmer, welche in den letzten zehn Jahren ausschliesslich auf eine 100-prozentige, variable Saron-Finanzierung gesetzt haben, werden sich mit den Daten aus Japan bestätigt sehen. Der Vergleich zwischen den USA, Japan und der Euro-Zone zeigt aber auch, dass die Wahl der Fälligkeiten bei der Hypothek in einer Ausgangslage ohne Nullzinsen überdacht werden sollte. Denn je höher die Zinsen (USA) im Vergleich (Japan, Euro-Zone) sind, desto attraktiver ist ein hoher Anteil fixer Laufzeiten bei der Finanzierung.
Die Wahrscheinlichkeit von negativen Zinsen in der Schweiz ist für die kommenden Jahre gering. Zwar machen die Analysten weiteres Potenzial beim Saron aus, und auch vorsichtige Ökonomen wie Thomas Stucki von der St. Galler Kantonalbank, welcher in diesem Jahr keine Zinssenkung erwartet hatte, gehen nun von weiteren Zinssenkungen aus. «Nachdem die SNB ihren Zinssenkungszyklus begonnen hat, wird sie weitere Zinssenkungen machen müssen, um nicht unglaubwürdig zu werden», erklärte Stucki. Ein weiteres Absinken des Saron unter 1 Prozent ist derzeit aber nicht absehbar.
Leitzins muss weiter sinken
Dieses weitere Zinssenkungspotenzial spiegelt sich auch am Markt wider: Der Schweizer Kapitalmarkt preist zwei weitere Leitzinssenkungen um je 0,25 Prozentpunkte bis Ende Jahr ein. Trifft diese Prognose wie von den Märkten antizipiert ein, wird der Satz des Saron im weiteren Jahresverlauf von 1,50 auf 1,00 Prozent absinken. Zuzüglich einer gängigen Zinsmarge der Bank von 1,00 Prozentpunkten käme eine Saron-Hypothek ab Mitte September oder Mitte Dezember noch auf 2,00 Prozent zu stehen – das ist immer noch 1,75 Prozent höher als vor dem Beginn des Zinserhöhungszyklus im Sommer 2022. Es ist deshalb verfrüht, nun voll auf den Saron zu setzen und die Festhypotheken als unattraktiv abzuschreiben, da sich die für Festhypotheken relevanten Franken-Swap-Sätze auf tiefem Niveau eingependelt haben (siehe Grafik).
Festhypotheken mit zwei bis vier Jahren Laufzeit kommen bei rund 1,90 Prozent zu stehen, während für eine Saron-Hypothek derzeit immer noch 2,50 Prozent aufgerufen werden. Selbst wenn die SNB wie antizipiert die Leitzinsen auf 1 Prozent senkt, sind die Kosten für eine Festhypothek hernach immer noch leicht tiefer als bei einer Saron-Hypothek mit 2,00 Prozent.
Die Konklusion ist deshalb klar: Unter Berücksichtigung der Schwankungen bei den Zinssätzen erscheint ein Anteil von minimal 25 bis 40 Prozent Festhypothek und 60 bis 75 Prozent Saron-Hypothek je nach Risikobereitschaft sinnvoll. Wer eine hohe Planungssicherheit und geringe Schwankungen bei den Kosten anstrebt, ist dabei mit einem höheren Festhypotheken-Anteil gut beraten.
