Noch 9 Prozent der dreissig- bis vierzigjährigen Personen, die gegenwärtig zur Miete wohnen, könnten sich im Kanton Zürich ein durchschnittlich teures Einfamilienhaus leisten. Vor fünf Jahren waren es gemäss einer Auswertung der Zürcher Kantonalbank 13 Prozent. Inzwischen muss man als Käufer oder Käuferin 1,6 Millionen Franken für ein solches Haus kalkulieren – das ist ein Viertel mehr als noch 2019. Noch grösser sind die Preisdifferenzen beziehungsweise Anstiege in den Zentren. Da liegen die durchschnittlichen Preisanstiege bei 35 Prozent innert fünf Jahren.
Überraschender weiterer Anstieg
Eine «erstaunliche Resilienz» stellten die Experten von Wüest Partner bei den Preisen der Eigentumswohnungen fest: Diese kletterten im vierten Quartal 2023 weiter. Der Anstieg war mit plus 3 Prozent zwar schwächer als im Vorjahr, aber er übertraf den Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (2,7 Prozent). Unter Berücksichtigung der Inflation schmilzt der Anstieg allerdings – unter dem Strich verbleibt dann noch ein realer Zuwachs von 0,6 Prozent. Bis auf vier Regionen – Martigny, Aigle, Bellinzona sowie das Glarner Hinterland – gab es überall höhere Preise. Für das laufende Jahr ist aufgrund der stagnierenden Reallöhne, der möglicherweise leicht steigenden Arbeitslosenzahlen und der im längerfristigen Vergleich hohen Zinsen ein positives, allerdings schwaches Preiswachstum von 1,2 Prozent zu erwarten.
Bei den Einfamilienhäusern stellten die Expertinnen eine Trendwende fest: Nach zwei Jahren mit sinkenden Gesamtkosten gab es zuletzt wieder höhere Preise. Grund ist hier die leicht günstiger gewordene Kreditfinanzierung bei den Festhypotheken. Allerdings liegt das Zinsniveau weiterhin über demjenigen der Tiefzinsphase. «Für viele Haushalte ist ein Einfamilienhaus nach wie vor unerschwinglich», so das Fazit der Experten. Das Angebot hatte sich ausgedehnt, und im vierten Quartal 2023 waren 19 Prozent mehr Objekte zum Verkauf ausgeschrieben. Das liegt auch daran, dass Verkaufswillige allenfalls keine Preiszugeständnisse machen und es vorziehen, Objekte länger anzubieten. Preisrückgänge gab es deshalb nur in einigen Regionen der West- und Nordwestschweiz. In allen anderen Regionen stiegen die Preise von Einfamilienhäusern weiter. Für das laufende Jahr erwarten die Experten und Expertinnen «einen sehr bescheidenen Preisanstieg» von 0,3 Prozent. Stärkere Leitzinssenkungen könnten diese Erwartungen jedoch übertreffen.
Sanierte Objekte sind noch teurer
«Einfamilienhäuser, die über ein erneuerbares Heizsystem verfügen, erzielen signifikant höhere Verkaufspreise als vergleichbare Objekte mit fossilen Heizungen», sagt Christine Eugster, Partnerin bei Wüest Partner in Zürich. «Noch ausgeprägter fällt dieser Effekt bei einer Kombination mit einer Fotovoltaikanlage aus.» Bei einem Einfamilienhaus mit Wärmepumpe und Fotovoltaikanlage liesse sich ein Aufpreis von 4,6 Prozent erzielen. «Bei einem mittleren Einfamilienhaus (Wert: 1 205 000 Franken) entspricht das einem Mehrwert von 55 000 Franken», rechnet die Expertin vor. «Bei einer modernen Holzheizung in Kombination mit einer Fotovoltaikanlage steigt der Preis sogar um 5,4 Prozent.»
Die Ergebnisse erscheinen stimmig: «Die dank erneuerbaren Energien erzielbaren höheren Transaktionspreise spiegeln einerseits die höheren Anschaffungskosten eines fossilfreien Heizsystems und anderseits das zunehmende Interesse an nachhaltig betriebenen Immobilien wider», so Eugster.
Standort entscheidend
In besonders begehrten Regionen fällt der relative Preisunterschied zwischen Einfamilienhäusern mit fossilen und solchen mit erneuerbaren Heizsystemen geringer aus, da die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot die Bodenpreise in die Höhe treiben. «Daher hat das Gebäude selbst – einschliesslich seiner Ausstattung wie Heizsystem oder Fotovoltaikanlage – prozentual gesehen einen kleineren Anteil am Gesamtwert der Immobilie», weiss Christine Eugster. «An weniger gefragten Standorten, wo die Grundstücke günstiger sind, haben solche umweltfreundlichen Merkmale hingegen einen grösseren Einfluss auf den Immobilienpreis.»
Bei Eigentumswohnungen sind die durch den Einsatz von erneuerbaren Heizsystemen und Fotovoltaikanlagen bedingten Preisunterschiede deutlich geringer als bei Einfamilienhäusern. «Lediglich Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die mit einer Wärmepumpe und Fotovoltaikanlage ausgestattet sind, verzeichnen einen Preiszuwachs von 3,1 Prozent», sagt Eugster. «Bei allen anderen Heizsystemen wurden keine oder nur marginale Preisunterschiede festgestellt.»
