Ein geräumiges Haus mit grossem Umschwung, guter ÖV-Anbindung, in Zentrumsnähe, mit Kindergarten, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in Gehweite sowie viel Natur vor der Haustür. Wer sich so etwas wünscht, ist nicht allein. Wer sich so etwas leisten kann, schon eher.
Denn die Kosten für Wohneigentum steigen weiter. Gerade eben sind die Preise von Einfamilienhäusern wieder um 0,3 Prozent gestiegen, wie der aktuelle Swiss Real Estate Offer Index von Immoscout24 und dem Immobilien-Beratungsunternehmen Iazi für den Berichtsmonat März zeigt. Bei den Eigentumswohnungen gab es gegenüber dem Vormonat einen Preisanstieg von 0,4 Prozent. Im Vergleich zum März 2023 beträgt der Preisanstieg damit 2,3 Prozent.
Die angespannte Lage bezüglich Erschwinglichkeit von Wohnraum zeigt auch eine aktuelle Studie des Internationalen Währungsfonds (IWF). Daran ändert auch der Zinsentscheid der Schweizerischen Nationalbank vorerst nur wenig. «Tendenziell gehen sinkende Zinsen mit höheren Immobilienpreisen einher», ordnet Iazi-Verwaltungsratspräsident Donato Scognamiglio ein. Und prognostiziert: «Die Nachfrage nach Eigenheimen wird steigen.»
Das hauptsächliche Problem hierbei: Die hohe Nachfrage trifft auf ein bescheidenes Angebot, da in der Schweiz weiterhin zu wenig gebaut wird. Das hängt einerseits mit den hohen regulatorischen Vorschriften zusammen. Andererseits hat der Zinsanstieg 2022 und 2023 dazu geführt, dass andere Anlageklassen wieder eine attraktive Rendite abwerfen und Investoren deshalb dem Immobilienmarkt fernbleiben.
Das lässt sich an den Renditen und der Performance von inländischen Immobiliendirektanlagen oder sogenannten Renditeliegenschaften ablesen. Diese erzielten per Ende des letzten Jahres laut Iazi-Auswertung noch 2,3 Prozent gegenüber 5,2 Prozent im Vorjahr. Die Performance misst die Gesamtrendite von Liegenschaften. Sie zeigt, welche Mieteinnahmen – minus Ausgaben – und Wertveränderungen die Investoren mit ihren Liegenschaften erzielten.
Renditen bleiben überschaubar
Der zweite Bestandteil der Performance ist die Netto-Cashflow-Rendite – kurz NCF-Rendite. Der Netto-Cashflow berechnet sich dabei wie folgt: Die Erträge oder sogenannte Ist-Einnahmen abzüglich aller auszahlungswirksamen Liegenschaftsaufwände wie Hauswartung, Verwaltung, Heiz- und Nebenkosten zu Lasten Eigentümer, Versicherungen, Steuern, Unterhalt und Investitionen – aber ohne Abschreibungen und Rückstellungen. Die NCF-Rendite blieb 2023 mit 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr unverändert. Insofern kann von Traumrenditen aufgrund der aktuellen Zahlen nicht gesprochen werden, da sich die Finanzierungskosten seit der Zinswende fast verdreifacht haben. Mit der jüngsten Zinssenkung der Schweizerischen Nationalbank und der vom Markt bereits eingepreisten Leitzinsreduktion um weitere 0,50 Prozentpunkte auf 1,00 Prozent sollten Immobilieninvestitionen in Zukunft aber wieder attraktiver werden.
Der Cocktail von steigenden Immobilienpreisen und bescheidenen Renditen lässt auch Mieterinnen und Mieter nicht viel Gutes erwarten. Bereits letztes Jahr erhöhten sich die Angebotsmieten markant. Die Veränderung im letzten Jahr betrug laut Iazi schweizweit plus 6,4 Prozent. Es ist auch zu früh, bei bestehenden Mietverträgen – sogenannten Bestandsmieten – Entwarnung zu geben. Trotz Zinssenkung der Nationalbank ist mit einer weiteren Erhöhung im Mai 2024 zu rechnen. Je nach bereits erfolgter Anpassung kann bei einigen Bestandsmieterinnen und -mietern noch eine zehnprozentige Erhöhung hinzukommen.