Die Preise für Renditeimmobilien – insbesondere Mehrfamilienhäuser – sind am Sinken. Wie tief werden sie noch fallen?
Dies pauschal zu beantworten, ist schwierig. Allgemein ist bei vielen Investorinnen und Investoren eine Zurückhaltung zu spüren. Das sehen wir etwa bei Renditeliegenschaften in der Stadt Zürich. Die Spitzenpreise, die vor der Zinserhöhung gezahlt wurden, werden im Moment nicht mehr erreicht.
Dies gilt für alle Nutzungs- und Assetklassen: Wir beobachten die ganze Bandbreite von Seitwärtsbewegungen bis hin zu leichten Senkungen der Preise.
Ob dies so weitergeht, hängt in erster Linie von der Nationalbank und ihrer Zinsstrategie ab. Falls der Leitzins weiter erhöht wird, dürften die Preise weiter sinken. Sobald sich jedoch ein Zinslevel eingependelt hat, rechne ich mit stagnierenden bis leicht steigenden Preisen.
2017 gründete Stéphanie Cavegn ihre Firma Cavegn Immobilien. Aus dem Ein-Frau-Unternehmen ist ein KMU mit sieben Mitarbeitenden geworden – die Zürcher Immobiliengesellschaft ist auf den Verkauf und die Vermietung von Renditeimmobilien spezialisiert und bietet auch Beratungsdienstleistungen an.
Viele Immobilien werden innerhalb der Familie vererbt – was häufig zu Konflikten führt. Was sind Ihre Tipps, wie sich Erbstreitigkeiten über Immobilien vermeiden lassen?
Es gilt, die Bedürfnisse in der Familie zu klären. Und dies, bevor der Erblasser oder die Erblasserin stirbt. Am besten hat er oder sie schon selbst eine Strategie definiert und zu Papier gebracht.
Denn oftmals ist die Lebenssituation der Erbenden sehr unterschiedlich. Dies führt zu verschiedenen Bedürfnissen und Ansprüchen, was wiederum Unstimmigkeiten auslösen kann. In einem solchen Fall ist es von Vorteil, wenn die Erbenden und der Erblasser frühzeitig an einen Tisch sitzen, um eine gemeinsame Lösung zu finden.
Ich empfehle häufig auch, einen Mediator beizuziehen, der zwischen den verschiedenen Anspruchsgruppen vermittelt. Oftmals wissen die Erben und der Erblasser gar nicht, welche Lösungsansätze existieren.
Ausserhalb der Zentren ist bezahlbares Wohneigentum einfacher zu finden. Kennen Sie Gegenden, wo Häuser und Wohnungen erschwinglich sind, die aber dennoch gut erreichbar sind?
Diese Frage ist nicht pauschal zu beantworten. Schliesslich kommt es immer auf die Anforderungen an, die jemand hat. Grundsätzlich gilt: Je weiter weg vom Zentrum, desto tiefer sind die Preise für Wohneigentum. Nehmen wir zum Beispiel die Stadt Zürich. Hier gibt es innerhalb der Stadt grosse Preisunterschiede. In einem Randgebiet wie Altstetten ist Wohneigentum deutlich günstiger als am Zürichberg.
Im Moment beobachten wir zwar sinkende Preise, jedoch ist das Angebot weiterhin kleiner als die Nachfrage. Sogar Leute mit einem grossen Budget haben darum oft Schwierigkeiten, nahe der Zentren ihre Traumimmobilie zu finden.
Viele Käuferinnen und Käufer weiten deshalb ihre Suche aus. Für Leute, für die der Grossraum Zürich zu teuer geworden ist, ziehen oftmals in Richtung Aargau sowie ins Zürcher Unter- und Oberland. Das bietet sich auch deshalb an, weil viele dieser Gemeinden gut erschlossen und an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden sind.
Manche Unternehmen sparen wegen Homeoffice Büroflächen ein. Spüren Sie wegen des Aufschwungs der Telearbeit ein sinkendes Interesse an Büroräumlichkeiten?
Im Moment rufen viele Unternehmen ihre Mitarbeitenden wieder vermehrt in die Büros zurück. Zwar erkennen wir sinkende Preise auf dem Büromarkt. Jedoch sind diese Preisabnahmen eine Folge des Zinsanstieges und nicht aufgrund von Homeoffice. Die Leerstände in den Büroliegenschaften haben in den letzten Monaten eher ab- als zugenommen.
Damit die Schweiz ihre Klimaziele erreichen kann, muss der CO2-Ausstoss von Immobilien sinken. Lassen sich Gebäude mit Wärmepumpen, Solaranlagen und anderen energiesparenden Qualitäten einfacher verkaufen?
Nachhaltigkeit ist ein Faktor, der den Wert einer Liegenschaft im Moment stark beeinflusst. Vor allem grössere Firmen und institutionelle Investoren legen grossen Wert auf das Thema erneuerbare Energien. Dazu zählen zum Beispiel Photovoltaikanlagen oder Wärmepumpen.
Es wird immer wichtiger, dass eine Immobilie nachhaltig gebaut wurde oder das Potenzial hat, nachhaltig entwickelt zu werden. Deshalb wird für nachhaltige Immobilien im Markt auch einen Aufschlag gezahlt. Bei Neubauten sind jedoch die baurechtlichen Anforderungen bezüglich Nachhaltigkeit schon recht hoch – Nachhaltigkeit wird also zum Standard im Markt.
Sie haben Ihre Firma in jungem Alter gegründet. Welches waren die höchsten Hürden für Sie als junge Firmengründerin in der Immobilienbranche?
Auf einen weiteren Immobiliendienstleister, gerade im Verkaufsbereich, hatte vor sechs Jahren niemand gewartet. Es gab und gibt sehr viele etablierte und auch gute Unternehmen. Wir mussten uns von den Mitstreitern abheben und uns in der Immobilienwelt einen Namen machen. Das war sicher die grösste Hürde.
Wir können zwar keinen 30-jährigen «Track Record» vorweisen wie andere Unternehmen, doch brennen wir für unsere Projekte und sind mit Leidenschaft dabei. Zudem ist die Immobilienbranche eine lokal geprägte Branche, in der es sehr stark auf das Netzwerk ankommt. Dies war gerade am Anfang nicht immer einfach, obwohl ich immer ein gutes Netzwerk pflegte. Im Laufe der Jahre konnte ich es ausbauen und gute Partnerschaften eingehen, was natürlich sehr wertvoll ist.
Stéphanie Cavegn beantwortete die Fragen schriftlich.