Dem österreichischen Unternehmer René Benko scheint sein Immobilienimperium zwischen den Händen zu zerrinnen. Die Miteigentümer, die sein Wachstum lange Jahre finanzierten, drängen auf eine Umstrukturierung der Signa Gruppe, die Wahrzeichen wie die Luxustempel KaDeWe in Berlin oder Selfridges in London ebenso im Portfolio hat wie das New Yorker Chrysler Building. Und der zur Hälfte die Schweizer Luxuswarenhauskette Globus gehört.
Für Benko hatte das Wanken seines Imperiums bereits Konsequenzen: Er hat den Vorsitz der Signa-Gruppe abgegeben. Für ihn übernimmt der Sanierungsexperte Arndt Geiwitz, wie Signa am Mittwoch verkündete.
Signa ist das jüngste Opfer einer Immobilienkrise, die durch das Ende der Nullzinsen und strukturelle Veränderungen bei Gewerbeimmobilien seit der Pandemie ausgelöst wurde. Die undurchsichtige Struktur der Gruppe und ihr unstillbarer Appetit auf immer neues Kapital machen sie besonders anfällig.
1. Warum steckt Signa in Schwierigkeiten?
Schulabbrecher und Autodidakt Benko konnte viele wohlhabende Privatleute dafür gewinnen, sein Immobilienreich zu finanzieren, aber inzwischen scheint ihm die Luft auszugehen. Die Arbeit auf Signas Vorzeige-Baustelle Elbtower ruht wegen Zahlungsrückständen. Sein Bauträger Signa Development hatte Ende Juni noch 32 Millionen Euro Barmittel übrig, verglichen mit 125 Millionen Euro Ende 2022. Aktionäre und Gesellschafter, die immer wieder frische Mittel für Signa bereitgestellt haben, zögern jetzt, ihre Geldbörsen noch einmal zu öffnen.
2. Warum spitzt es sich gerade jetzt zu?
Andere Firmen haben als Reaktion auf den Abschwung bei Gewerbeimmobilien zuletzt eher versucht, ihr Geld zusammenzuhalten. Doch Signa startete immer neue Projekte. Selbst als die Zinsen niedrig waren, deckten die Mieteinnahmen der Gruppe nur knapp die Finanzierungskosten, so dass Signa stets auf Benkos Fähigkeit angewiesen war, neue Mittel aufzutreiben. Im Oktober läuteten endgültig die Alarmglocken, als Signa eine zugesagte Finanzspritze für seinen in New York börsennotierten Online-Sporthändler ohne weitere Erklärung zurückzog.
Zusammen mit dem Baustopp beim Elbtower und dem Eingeständnis von Liquiditätsproblemen bei der Signa Development, führte das zum Einbruch der einzigen öffentlich gehandelten Signa-Anleihe. Investoren und Signa-Gesellschaften haben inzwischen begonnen, Anwälte anzuheuern.
3. Warum ist Signa besonders anfällig?
Immobilienentwickler stützen sich häufig auf komplexe Finanzstrukturen — von Vorzugsaktien oder Genussscheinen über vorrangige Schuldtitel bis hin zu Mezzanine-Krediten — um ihre Anfangsinvestitionen in ein Projekt zu hebeln. Die dünne Kapitaldecke macht sie anfällig für einen Anstieg der Finanzierungs- und Baukosten. Wegen des nicht öffentlichen Charakters dieser Kreditstrukturen können Liquiditätsschwierigkeiten bei einem Projekt bis kurz vor der Insolvenz verborgen bleiben.
Die Signa Holding und ihre Tochtergesellschaften sind überdies nicht börsennotiert und unterliegen daher kaum öffentlichen Berichtspflichten. Signa besteht aus mehreren eng verbundenen Gesellschaften mit teilweise unterschiedlichen, teilweise sich überschneidenden Investoren. Mehrheitlich gehören letztlich alle Benkos Privatstiftungen. Im Prospekt für einen Bond der Signa Development heisst es auch, dass eine Schädigung von Benkos Reputation erhebliche Auswirkungen auf Signa haben könnte.
4. Wer steht bei Signa im Risiko?
Benko, der als Schüler Dachböden in der Tiroler Hauptstadt Innsbruck zu Wohnungen ausbaute, ist an den meisten Unternehmen der Gruppe indirekt mehrheitlich beteiligt. Zu den Gesellschaftern und Aktionären zählen Milliardäre und ihre Familien, Versicherungen und Grossinvestoren wie etwa die deutsche RAG Stiftung, die bei einer Insolvenz am meisten verlieren würden. Zu den Gläubigern zählen Banken, wiederum Versicherungen und Kreditfonds.
Signa hat sich auch mit dem thailändischen Mischkonzern Central Group zusammengetan, um seine Luxuskaufhäuser zu kaufen und zu betreiben – darunter ist eben auch Globus. Der Art-Deco-Klassiker Chrysler Building in Manhattan gehört ihm zusammen mit Aby Rosens Rfr Holding. Prominente Signa-Investoren sind etwa der österreichische Baumagnat Hans-Peter Haselsteiner und der Reederei-Milliardär Klaus-Michael Kühne. Beide haben zuletzt ihre Unzufriedenheit mit Benkos Gebaren zum Ausdruck gebracht. Und Haselsteiner hatte zuvor schon angeregt, den Restrukturierungsexperten Arndt Geiwitz ans Ruder zu lassen, bevor dieser Wechsel dann auch Tatsache wurde. Andere Aktionäre würden lieber sofort verkaufen.
5. Wie hoch sind die Schulden bei Signa und Benko?
Die Komplexität der Gruppe macht es nicht einfach, die Gesamtschulden zu ermitteln. Die grösste Sparte Signa Prime Selection, der die wertvollsten Liegenschaften und Projekte gehören, hatte laut Geschäftsbericht Ende 2022 Verbindlichkeiten in Höhe von 10,8 Milliarden Euro. Die Europäische Zentralbank hat Signas Kreditgeber aufgefordert, Risikovorsorgen für ihre Aussenstände bei Signa zu bilden.
6. Was bedeutet das für die Branche?
Auch wenn die Umwälzungen im US-Immobiliensektor noch dramatischer waren als in Europa, zeigen Signas Probleme, dass die Gefahr von Insolvenzen weiterhin besteht. Sollte es deswegen zu Notverkäufen von Signa-Liegenschaften kommen, könnte das weitere Kreise ziehen und die Bewertungen im gesamten Sektor in Mitleidenschaft ziehen, was in weiterer Folge dann auch andere Immobilienunternehmen in Schwierigkeiten bringen könnte.
(bloomberg/spi/mth)